中古住宅を購入するときは、内装や設備だけでなく、床下のシロアリ被害や木材の腐朽も確認しておきたい項目です。
見た目がきれいにリフォームされていても、土台・床束・大引など床下の木部がどのような状態かは室内から分からないことがあります。
一方で、「ホームインスペクションを受けている物件なら、シロアリ点検も済んでいる」とは限りません。
国土交通省の既存住宅状況調査は、既存住宅状況調査技術者が、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、国の基準に基づいて劣化状況を確認する制度です。
国土交通省は「安心R住宅」についても、地盤・給排水設備・シロアリ対策については専門の調査会社などへ相談するよう案内しています。
そのため中古住宅では、
建物全体のインスペクション＋必要に応じたシロアリ・腐朽の専門点検
と考える方が分かりやすくなります。
シロアリ全般についてはシロアリ対策、現在の家に羽アリ・蟻道・床の異常などがある場合は症状・痕跡から探すも参考にしてください。
中古住宅のシロアリ点検は購入前にしておきたい
購入前に点検できるのであれば、その方が判断材料を増やせます。
理由は、シロアリ被害が見つかった場合に、契約後ではなく購入判断の段階で、
- 現在もシロアリが活動しているか
- 過去の被害痕だけなのか
- どの範囲まで食害されているか
- 防除施工だけで済むか
- 木材・床組等の補修も必要か
- 購入後にどの程度の費用がかかりそうか
を整理できるためです。
日本しろあり対策協会の「蟻害・腐朽検査制度」でも、検査を利用する場面として中古住宅の売買前にシロアリ等の被害がないことを確認したい場合が明示されています。
購入前にまず確認するのは「現在の床下」だけではない
中古住宅では、現在の状況だけでなく、過去の履歴が重要です。
売主や仲介会社へ、可能な範囲で次を確認します。
- 過去にシロアリ被害があったか
- 過去にシロアリ予防・駆除工事をしたか
- 施工した年月日
- 施工会社
- 施工方法・薬剤・施工範囲
- 保証書が残っているか
- 床下木部を補修した履歴があるか
- 雨漏り・漏水履歴
- 浴室・キッチン等の改修履歴
- 増築・間取り変更等の履歴
書類が残っていれば、口頭説明だけでなく施工報告書・保証書・工事写真なども確認します。
防蟻施工をした「時期」が重要
「以前シロアリ予防をしているから大丈夫」と言われた場合は、いつ施工したかを確認してください。
日本しろあり対策協会では、認定薬剤の有効期間を5年としており、標準的な薬剤処理では5年を再処理の目安としています。
ただし、5年を過ぎた瞬間にシロアリ被害が発生するという意味ではありません。
反対に、「10年前に一度施工した」という履歴だけで現在も予防効果が十分とは判断できません。
中古住宅で、
- 前回施工から5年以上経過
- 施工日が不明
- 施工会社・施工範囲が不明
- 保証書がない
場合は、年数だけで危険と決めつけるのではなく、現在の床下を確認することを優先します。
ホームインスペクションとシロアリ点検は同じ？
完全に同じものではありません。
国土交通省の「既存住宅状況調査」は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の方法基準に基づいて住宅の劣化状況を調査する制度です。
主に、
- 構造耐力上主要な部分
- 雨水の浸入を防止する部分
- その他方法基準で定められた劣化事象
を確認します。
一方、シロアリ・腐朽の専門検査では、より生物劣化に焦点を当てて確認します。
「インスペクション済み」だけで安心しない
中古住宅の販売資料に「インスペクション済み」と書かれている場合は、次を確認します。
- 誰が調査したか
- いつ調査したか
- どの範囲まで調査したか
- 床下へ実際に進入したか
- 床下点検口から見える範囲だけだったか
- シロアリ・蟻道・腐朽を確認項目に含めたか
- 調査できなかった場所があるか
- 写真付き報告書があるか
「インスペクション」という名称だけで、床下全面のシロアリ点検まで実施されたとは判断しない方がよいでしょう。
国土交通省もシロアリは専門調査を別に案内している
国土交通省の「安心R住宅」は、一定の耐震性があり、インスペクション等の要件を満たす既存住宅に関する制度です。
それでも国土交通省は、地盤、給排水設備の状態、シロアリ対策については専門の調査会社等に相談するよう案内しています。
つまり、一定のインスペクションを受けた住宅であっても、シロアリ確認の必要性が自動的になくなるわけではありません。
宅建業者にインスペクションについて聞いてよい
既存住宅取引では、宅建業者には建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を媒介契約書面へ記載する仕組みがあります。
また、建物状況調査が行われている場合、その結果の概要は重要事項説明の対象になります。
購入検討時には、
- 建物状況調査は実施済みか
- 結果報告書を確認できるか
- 床下調査を含むか
- シロアリ専門調査を別途行えるか
を仲介会社へ確認して構いません。
シロアリ専門の「蟻害・腐朽検査」とは
日本しろあり対策協会には、既存住宅を対象とした「蟻害・腐朽検査制度」があります。
診断対象には、
- シロアリ
- 木材腐朽
- カビ
- 変色
- 湿気
- 通風状態
などが含まれます。
必要に応じて、床下温湿度、床下地盤面の含水状態、木質部の含水率なども確認します。
中古住宅で怖いのはシロアリだけではありません。
蟻害と腐朽を一緒に確認することが重要です。
専門検査では過去の工事履歴も確認する
日本しろあり対策協会の蟻害・腐朽検査では、現場を見る前の事前検査として、
- 設計図書
- 関連資料
- 保守履歴
- 補修履歴
- 増改築履歴
- 過去の不具合
などを確認する流れがあります。
中古住宅のシロアリ点検で、過去の施工履歴を調べる意味はここにあります。
購入前に自分で確認できる場所
専門点検とは別に、内見時に安全な範囲から確認できることもあります。
1．基礎外周の蟻道
基礎表面に、土を固めたような細い筋が地面側から上へ伸びていないか確認します。
蟻道らしきものがあっても、購入検討者が壊して確認する必要はありません。
写真を撮り、専門家へ確認してもらいます。
2．床の沈み・たわみ
室内を普通に歩いたときに、
- 床がふわふわする
- 局所的に沈む
- 以前の見学時より柔らかく感じる
- 畳が不自然に沈む
などがないか確認します。
ただし、床の異常はシロアリだけでなく、腐朽や床材・床組の劣化でも起こります。
3．浴室・洗面所・キッチン
水回りは漏水・湿気の影響を受けやすいため、
- 床の変色
- 壁際の変色
- カビ臭
- 床の沈み
- 過去の漏水跡
などを確認します。
4．玄関周辺
玄関框・敷居・土台周辺も確認対象です。
木材に不自然な傷みや食痕がないか見ます。
5．羽アリ・落ちた羽
窓際、玄関、浴室などに多数の同じような羽が残っていないか確認します。
空き家期間が長い住宅では、過去の羽アリ発生について売主側が把握していない場合もあるため、痕跡自体を見ることが役立ちます。
床下点検口があるか確認する
中古住宅のシロアリ点検では、床下へアクセスできるかどうかも重要です。
確認したいのは、
- 床下点検口があるか
- どこにあるか
- 床下全体へ移動できる構造か
- 増築部分にも入れるか
- 配管等で進入できない部分がないか
です。
点検できない区域がある場合は、「問題なし」と「未確認」を分けて報告してもらいます。
購入者が自分で床下へ潜る必要はない
購入前物件の床下へ、自分で無理に入ることは勧めません。
床下には、
- 狭い場所
- 配管・配線
- カビ・粉じん
- 害虫
- 腐朽した木材
などが存在する場合があります。
売主の住宅でもあるため、床板を剥がしたり木材へ穴を開けたりせず、必要な点検は売主・仲介会社と調整して専門家へ依頼します。
床下では何を見る？
中古住宅のシロアリ点検では、シロアリ本体だけを探すわけではありません。
例えば、
- 基礎表面の蟻道
- 土台
- 床束
- 大引
- 床組材
- 木部の食痕
- 腐朽
- カビ
- 木材の変色
- 漏水
- 床下の湿気
- 通風状態
などを確認します。
住宅金融支援機構の中古住宅向け技術基準でも、劣化状況として土台・床組などに腐朽や蟻害がないことが確認項目になっています。
シロアリ被害と腐朽は別に確認する
木材が弱っている場合、その原因がすべてシロアリとは限りません。
長期間の漏水や高湿度によって木材が腐朽している場合もあります。
一方で、湿気の多い木材周辺へヤマトシロアリ被害が生じていることもあります。
そのため点検結果は、
| 確認項目 | 結果の例 |
|---|---|
| 現在のシロアリ活動 | あり・なし・判断困難 |
| 過去の蟻害痕 | あり・なし |
| 腐朽 | あり・なし |
| 湿気・含水状態 | 高い・通常等 |
| 構造部材の損傷 | 補修要・経過観察等 |
のように分けて説明してもらうと判断しやすくなります。
「昔シロアリがいた」住宅は買わない方がよい？
過去にシロアリ被害があったという事実だけで、住宅の購入可否は決まりません。
確認したいのは、
- 現在も活動しているか
- 被害範囲がどこまでだったか
- 適切に防除されたか
- 食害された木材を必要に応じて補修したか
- その後の点検履歴があるか
- 新しい蟻道・羽アリ等がないか
です。
過去の被害歴を隠すことより、施工・補修記録が残っている方が現在の状態を判断しやすい場合もあります。
過去の食害痕と現在の活動は分ける
木材に食害痕が残っていても、現在シロアリが活動しているとは限りません。
逆に、表面上きれいに補修されていても、別の場所へ活動が広がっている可能性はあります。
専門点検では、単に「木が食べられています」で終わらず、
- 現在の活動性
- 被害の広がり
- 過去施工の範囲
- 構造上の補修要否
を確認します。
被害が見つかったら「駆除費」と「補修費」を分ける
中古住宅でシロアリ被害が見つかった場合、費用は一つではありません。
大きく分けると、
- シロアリ駆除・防除費
- 被害木材・床組などの補修費
- 漏水・湿気原因の修理費
があります。
シロアリを駆除しても、すでに強度が低下した木材が自動的に元に戻るわけではありません。
見積書では防除施工と建築補修を分けて確認します。
被害が見つかったとき購入判断で確認したいこと
購入前に被害が見つかったら、価格だけを見て判断する前に、
- 現在活動中か
- 被害範囲
- 構造部材への影響
- 必要な駆除工事
- 必要な木部補修
- 湿気・漏水等の原因
- 再発防止施工
- 施工後の保証
を整理します。
修繕内容・費用を把握したうえで住宅全体の購入条件を考える方が、購入後の想定外支出を減らしやすくなります。
「被害なし」という点検結果にも調査範囲を書く
点検結果が「シロアリ被害なし」でも、調査できなかった場所がある場合は意味が変わります。
例えば、
- 床下へ入れなかった
- 基礎構造によって一部へ進入できなかった
- 増築部を確認できなかった
- 家具・設備等で確認できない場所があった
場合です。
「確認した範囲では被害なし」と「住宅全体に絶対にシロアリはいない」は同じではありません。
購入前点検は第三者へ依頼した方がよい？
売主側や仲介会社がすでに実施した調査結果がある場合は、まずその報告書を確認します。
そのうえで、調査範囲が不足している、床下を確認していない、購入者側でも確認したいと考える場合は、購入者側で別の専門家へ相談する方法があります。
国土交通省も、既存住宅の媒介を行う宅建業者自身が建物状況調査を行う場合について、結果の客観性確保を重視しています。
購入時は「誰が調査したか」も確認するとよいでしょう。
無料のシロアリ点検でもよい？
無料点検を提供している防除会社もあります。
利用すること自体に問題があるわけではありませんが、中古住宅購入前は特に、
- 何を確認する点検なのか
- 床下全面へ進入するのか
- 写真付き報告書が出るか
- 腐朽・湿気も確認するか
- 防除工事の営業を目的とした点検か
を確認します。
住宅全体の建築的な劣化まで確認したいなら、建築士によるインスペクションとシロアリ専門調査を組み合わせる方法もあります。
安心R住宅ならシロアリ点検は不要？
不要とは言えません。
国土交通省は安心R住宅の「安心」について、一定の耐震性やインスペクション結果等を要件としています。
一方で、シロアリ対策については専門の調査会社等へ相談するよう明記しています。
したがって、「安心R住宅だからシロアリまで保証されている」と読み替えないようにしてください。
シロアリ保証が残っている場合
既存の保証書がある場合は、次を確認します。
- 施工年月日
- 保証満了日
- 施工会社
- 対象となるシロアリ種類
- 施工範囲
- 再発時の対応
- 木材修復補償の有無
- 住宅所有者が変わった場合の扱い
特に保証の承継可否は、保証書だけで分からなければ発行した施工会社へ確認します。
「保証期間が残っている＝現在絶対に被害がない」という意味ではありません。
施工から5年を超えていたらどうする？
日本しろあり対策協会では、認定薬剤について5年を有効期間の目安としています。
5年を過ぎてもすぐ被害が出るとは限りませんが、継続的な予防を考えるなら再点検・再施工を検討する時期になります。
中古住宅では前回施工の条件が不明なことも多いため、
「5年以上だから必ず駆除」ではなく「まず現在の蟻害・腐朽状態を点検する」
と考えます。
施工履歴がまったく分からない中古住宅
履歴がない場合は「何も施工していない」とも「施工済み」とも決めつけられません。
現在の状態を基準にします。
特に、
- 築年数が長い
- 空き家期間が長い
- 水漏れ履歴が不明
- 床下が確認されていない
- 増改築している
- 床の沈みがある
住宅では、購入前に床下を含む点検を検討します。
購入後に初めて点検する場合
すでに購入している場合も、遅すぎるわけではありません。
購入後の早い段階で、
- 床下写真
- 蟻道の有無
- 木材の状態
- 腐朽・カビ
- 湿気・漏水
- 防蟻施工履歴
を確認し、報告書を保存しておくと、その後の点検時に変化を比較しやすくなります。
購入後に防蟻施工するかは点検結果で決める
中古住宅だから必ず購入直後に薬剤施工しなければならないわけではありません。
まず、
- 現在のシロアリ被害
- 過去の施工時期
- 使用された工法
- 床下環境
- 保証条件
を確認します。
その結果、前回施工から長期間経過している、施工歴がない、予防を継続したいなどの場合に防蟻施工を検討します。
中古マンションでも確認は必要？
鉄筋コンクリート造だからシロアリ被害が絶対にないわけではありません。
建物内部の木質部材や造作材等が被害を受ける場合があります。
ただし、一戸建てとは調査対象や共用部・専有部の扱いが異なります。
マンションの場合は管理会社・管理組合へ、過去のシロアリ被害、床下・配管等の状況、専有部分で調査可能な範囲を確認してください。
購入前シロアリ点検チェックリスト
| 確認 | 項目 |
|---|---|
| □ | 過去のシロアリ被害履歴を聞いた |
| □ | 防蟻施工日・工法・施工会社を確認した |
| □ | 保証書・施工報告書を確認した |
| □ | 雨漏り・漏水履歴を確認した |
| □ | 増改築・床下補修履歴を確認した |
| □ | 既存住宅状況調査の有無を確認した |
| □ | 調査日・調査者・調査範囲を確認した |
| □ | 床下へ実際に進入したか確認した |
| □ | 基礎外周に蟻道がないか確認した |
| □ | 床の沈み・たわみがないか確認した |
| □ | 水回りに変色・漏水跡がないか確認した |
| □ | 必要なら蟻害・腐朽の専門検査を依頼した |
| □ | 被害がある場合、駆除費と補修費を分けて確認した |
点検業者へ聞きたいこと
- 床下のどの範囲まで確認できますか？
- 進入できない場所はありますか？
- シロアリだけでなく腐朽も確認しますか？
- 木材含水率を確認しますか？
- 写真付き報告書は出ますか？
- 現在活動中か過去の痕跡か分けられますか？
- 被害部材の補修要否も説明できますか？
- 点検後に防除工事をしなくても報告書をもらえますか？
被害が見つかった場合の見積もり
施工会社を比較するときは、
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 防除施工 | 施工面積・工法・薬剤・処理範囲 |
| 既存被害 | 活動中か過去痕か |
| 木部補修 | 土台・床組等の補修範囲 |
| 漏水・湿気 | 原因修理が別途必要か |
| 保証 | 期間・対象範囲・再施工・修復補償 |
| 点検 | 施工後の定期点検を含むか |
費用については害獣・害虫駆除の費用と見積もり、業者を比較する場合は害獣・害虫駆除業者の選び方も参考にしてください。
よくある質問
中古住宅は必ずシロアリ点検をした方がよいですか？
法令上すべての中古住宅でシロアリ専門点検が必須という意味ではありませんが、木造住宅で床下状態や防蟻履歴が不明な場合は、購入判断の材料として確認する価値があります。
ホームインスペクションをしていればシロアリ点検は不要ですか？
調査範囲によります。一般的な既存住宅状況調査と、シロアリ・腐朽を専門に見る検査は目的や確認範囲が同一とは限りません。報告書で床下・蟻害確認の範囲を確認してください。
「インスペクション済み」と書いてある中古住宅なら安心ですか？
調査済みであることは有用な情報ですが、実施日、調査者、調査範囲、確認できなかった部分を確認します。調査は将来のシロアリ発生まで保証するものではありません。
安心R住宅ならシロアリ被害はないですか？
そうとは限りません。国土交通省も、安心R住宅についてシロアリ対策は専門の調査会社等へ相談するよう案内しています。
防蟻処理から5年以上経っている住宅は危険ですか？
5年超＝被害ありではありません。日本しろあり対策協会の認定薬剤では5年が有効期間の目安ですが、現在被害があるかは現況点検で確認します。
防蟻処理履歴が分かりません
施工歴を推測せず、現在の床下、基礎、蟻道、木材、腐朽、湿気等を確認します。購入後の予防計画もその結果から決めます。
過去にシロアリが出た住宅は避けるべきですか？
過去の被害歴だけでは判断できません。現在活動しているか、被害範囲、補修履歴、防除施工、再発状況を確認します。
シロアリ被害が見つかったら値引き分だけ見ればよいですか？
先に必要な防除・木部補修・漏水修理等の範囲と費用を把握する方が重要です。住宅全体の購入条件は、その情報をもとに判断します。
無料シロアリ点検でも購入前調査になりますか？
調査範囲が十分なら参考になりますが、床下全面の確認、腐朽・湿気の確認、写真報告の有無などを確認してください。建物全体のインスペクションとは別の役割です。
床下へ入れない住宅はどうしますか？
確認可能な範囲を調査し、未確認箇所を明示してもらいます。必要に応じて別の点検方法や、購入後の点検口設置等を建築専門家へ相談します。
購入後にシロアリ点検しても遅いですか？
購入前が理想ですが、購入後でも現在の状態を記録しておく意味があります。床下写真や報告書を保存すると、その後の変化や再施工時期を比較しやすくなります。
中古住宅では「インスペクション済み」だけで終わらず調査範囲を確認する
中古住宅のシロアリ対策で重要なのは、単に「シロアリ点検をした・していない」という二択ではありません。
購入前に確認したいのは、
- 過去のシロアリ被害・防蟻施工・保証・補修履歴
- 一般インスペクションがどこまで実施されたか
- 床下・基礎・水回りを確認できたか
- 蟻害だけでなく腐朽・湿気も確認したか
- 現在のシロアリ活動があるか
- 被害があれば駆除だけでなく木部補修が必要か
です。
国土交通省の既存住宅状況調査は中古住宅の状態を把握する重要な制度ですが、国土交通省自身もシロアリ対策について専門調査会社への相談を案内しています。
シロアリが心配な中古住宅では、一般的な住宅診断の結果を確認したうえで、必要ならシロアリ・腐朽に特化した点検を追加するのが合理的です。
購入後は調査報告書、写真、施工報告書、保証書をまとめて保管し、今後の点検・再施工の基準にしてください。
